Земельний аукціон по ЗКУ

[VAlex]

Доброго дня, форумчани!
18.08.2012 на офіційному сайті ВР України опубліковано зміни до Земельного кодексу України якими визначено механізм/порядок проведення земельних торгів у формі аукціону.
Зокрема, ст.136 ЗКУ містить хто, яким чином та за чиї кошти організовує і виконує процедуру підготовки лота до аукціону.
Також цими змінами визначено, що відтепер оголошення про продаж з/д або прав на неї обов'язково друкується в місцевих та загальнодержавних ЗМІ, а також на ВЕБ-сайті центрального органу виконавчої влади у сфері регулювання земельних відносин.
Окрім того, визначено, що закупівлі послуг по проведенню робіт зі складання землевпорядноі документації здійснюється в порядку, встановленому ЗУ "Про державні закупівлі", а якщо не тендерні сума, то в порядку, встановленому все тим же вищезгаданим центральним органом виконавчої влади у сфері регулювання земельних відносин.
Чи комусь щось відомо з цього питання і які у кого міркування з приводу того як це буде працювати на практиці?

[rej2006]

Поки достеменно відомо лише одне- необхідно чекати поки Держкомзем чи Держземагенство або обидва разом "розтеляться" на необхідні дії. Крім того ще є, на мій погляд, одна проблема- здійснення реєстрації речових прав на земельну ділянку до проведення торгів. Хто до 1січня 2013року її може здійснити?

[VAlex]

rej2006,
Я з вами повністю згоден і ви доречно підкреслити питання реєстрації речовини права на з/д. Хто, яким чином та у який спосіб - одні лише питання???

[vova03121982]

Запитань - вагон, а відповідей - "Смотрешь в книгу - видиш фигу"!!!

[VAlex]

Золотые слова!

Додано через 30 хвилин 10 секунд:
Хотілось би почути думку проффі - Декстера 3000 з цього питання?

[rej2006]

А проффі від слова проффесор?

[dexter3000]

Також цими змінами визначено, що відтепер оголошення про продаж з/д або прав на неї обов'язково друкується в місцевих та загальнодержавних ЗМІ, а також на ВЕБ-сайті центрального органу виконавчої влади у сфері регулювання земельних відносин.

В окончательной редакции написали очень неудачно - по-сути надо будет сделать четыре объявления - в общегосударственном, региональном и местном СМИ (можно брать любое СМИ с соответствующей сферой распространения), а также на сайте Госземагентства. Последнее объявление должно размещаться бесплатно, а вот за предыдущие три придется заплатить как за рекламу.

Окрім того, визначено, що закупівлі послуг по проведенню робіт зі складання землевпорядноі документації здійснюється в порядку, встановленому ЗУ "Про державні закупівлі", а якщо не тендерні сума, то в порядку, встановленому все тим же вищезгаданим центральним органом виконавчої влади у сфері регулювання земельних відносин.

Ближайшее время будет соответствующий приказ Минагрополитики. По аналогии с этим - http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/z1210-11

здійснення реєстрації речових прав на земельну ділянку до проведення торгів. Хто до 1січня 2013року її може здійснити?

Територіальний орган Держземагентства. Теоретически, регистрация земельного участка в Государственном реестре земель (открытие поземельной книги) в настоящее время фактически является регистрацией прав.

Запитань - вагон, а відповідей - "Смотрешь в книгу - видиш фигу"!!!

В сентябре ЗСУ планирует провести несколько семинаров-тренингов по теме аукционов.

[VAlex]

dexter3000, я очень Вам благодарен за исчерпывающие ответы и "наводку" на приказ. О его существовании мне было не известно. Может еще подскажите кто будет проводить семинары и когда.

[rej2006]

Теоретически, регистрация земельного участка в Государственном реестре земель (открытие поземельной книги) в настоящее время фактически является регистрацией прав.

дуже зрозуміла відповідь !! Але невелике, з Вашого дозволу, уточнення. Хто і який документ практично повинен видати і за ким повинно бути зареєстровано речове право на землю?.

[Alex111]

А по поводу курсов лицитаторов кто-нибудь знает. Где и как.

[WichblaDe]

Я правильно поняла, что с внесением этих изменений советы теперь обязаны передавать в аренду и продавать з.д. не с/г назначения? (ранее мой совет отказывал так как не было порядка).
И теперь для этого нужно разрабатывать порядок проведения на аукцион. Кто нибудь этим уже занимался?

[VAlex]

Ні який порядок на аукціон розробляти не треба, він встановлений в зазначених змінах до ЗК України, про які вказано вище. Ми саме і опрацьовуємо (в спілкуванні) як практично виконувати цей порядок?

Додано через 18 хвилин 42 секунди:
У нас до цього часу ще є Тимчасове положення про порядок земельних ділянок чи права на них, розпорядження якими належить до повноважень міської ради, який було затверджено відповідним рішенням міської ради. Це рішення і Положення пройшло процедуру регуляторного акта та було погоджено обласним теруправлінням Антимонопольного комітету України. За цим порядком було продано 3 з/д і розпочато ще по 7 ділянкам підготовку відповідної землевпорядноі документації, яка на різних стадіях виконання. Наче б то вже відпрацювати механізм продажу, методу співпраці з усіма зацікавленими службами, досягати цілі і тепер все по новому.
Тому і виникло питання: "що робити і куди бігти"? Відповідна робота зроблена, а результату, на жаль, не буде! Документацію до робити вже не можна, оскільки вона виконувалася за трьохсторонніми угодами. Рада- замовник документації, землевпорядна організація - її виконавець, а особа, зацікавлена у набутті права на з/д (за її згоди) - платник. У разі якщо платник виграв аукціон, його витрати враховувалися у вартість з/д, а якщо ні - то сума, понесених витрат, підтверджена документально - йому відшкодовувалася з коштів, що надійшли від переможця за набуття права на з/д.
Що зараз робити з цим не розумію?

[Korum]

Рада- замовник документації, землевпорядна організація - її виконавець, а особа, зацікавлена у набутті права на з/д (за її згоди) - платник. У разі якщо платник виграв аукціон

Меня терзают смутные сомнения, а если заинтересованное лицо все оплатило и не выиграло аукцион? Или такого не бывает?
ИМХО, трехсторонние договора - это коррупция чистой воды...

[VAlex]

Кода терзают смутные сомнениятнужно детально изучать специальный закон, которым четко установлен, что такое корупция и корупционное дияние, а также когда есть состав админправонарушения по таким категориям дел, особенно в судебной практике?
А в чем именно вы видите корупцию???

[Volodar]

ИМХО, трехсторонние договора - это коррупция чистой воды...

А в чем именно вы видите корупцию???

ну якщо не корупція, по порушення бюджетного законодавства точно. Оскільки залучаються приватні кошти на цілі, які повинні фінансуватися з бюджету... Хоча в нас вся країна така: школа фінансується за кошти батьків, лікарні - за кошти хворих...

[AeroMaster]

Кто начал подготовку к аукциону, отпишитесь! Очень интересно.

[zemkov]

Кто начал подготовку к аукциону

Начал? Ми її "заморозили", до вияснення...

[dexter3000]

Проекти наказів Мінагрополітики України "Про затвердження форм документів, необхідних для проведення земельних торгів" та "Про затвердження Порядку закупівлі послуг з виконання робіт із землеустрою, оцінки земель та визначення виконавця земельних торгів на конкурентних засадах":
http://www.dazru.gov.ua/terra/control/u ... t_id=38306
http://www.dazru.gov.ua/terra/control/u ... t_id=38306

[Volodar]

Начал? Ми її "заморозили", до вияснення...

Не зважаючи на оперативність Держземагенства і вже оприлюднені проекти підзаконних актів, є "боки", які ще довго стримуватимуть проведення аукціонів. На мою думку головний з них проведення/непроведення тендерів на визначення виконавця торгів (адже на момент укладання з ним договору розмрі винагороди невідомий - він залежить від результатів торгів). При цьому з нишим бюджетним плануванням сума винагороди (яка не відома) має бути запланована в бюджеті, і не дай Боже факт перевищить план: тоді виконавець торгів буде довго чекати свої зароблені. Крім цього потрібно знати наше казначейство: в багатьох будуть проблеми з реєстрацією договорів з невизначеною наперед сумою...
Звичайно в більшості випадків, коли торги наперед сплановані (тобто переможець і сума продажу відомі) проблем з тендерами не буде, але казначеї крові поп"ють...
... А вимога про те що в 1 день провести торги за присутності голови , підписати договір і його нотаріально завірити...

[Aximas]

Кто-нибудь что-нибудь понял с шагом аукциона при продаже права аренды земельного участка?
п. Е ч. 4 ст 136 ЗКУ установлено, что подготовка к проведению земельных торгов включает: "встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України", то-есть, для не с/г земельных участков трехкратный размер земельного налога.
абз. 3 ч. 18 ст. 137 ЗКУ установлено, что: "значення кроку торгів встановлюєьтся організатором у розмірі до 0,5 відсотка стартової плати за користування земельною ділянкою у разі продажу права на неї".
Вопрос как считать шаг аукциона в этом случае?
Нужно добавлять эти 0,5 процента к ставке платы за землю, то-есть если нормативка участка к примеру 5 млн.грн., налог 1 процент = 50 тис. грн., арендная плата = 150 тыс.грн., шаг аукциона 0,5 процента к ставке это 25 тыс. грн., или нужно 0,5 процента от 150 тыс. грн, так это 750 грн. с такими шагами можно много наторговать.
А как быть с тем что аренда привязана к нормативке, а нормативка индексируется ежегодно и может меняться или вообще утверждается новая нормативка по городу?

Относительно необходимости проведения гос. регистрации земельного участка и имущественного права на него.
Мое мнение, что для организации торгов органами местного самоуправления или государственной власти в этом нет необходимости. Земельный кодекс написан для идеальных условий и в том числе для продажи участков, которые находятся в частной собственности, а не идеальные условия регулируются различными переходными положениями.
В идеальных условиях регистрация любого имущественного права на земельный участок, отличного от права собственности, возможно только после регистрации права собственности на него или регистрация права собственности при переходе такового от одного лица к другому, возможна только при наличии у лица которое отчуждает участок права собственности на него.
Таким образом при продаже земельного участка либо права на него организатором торгов дальнейшая регистрация права собственности (понимаем регистрация гос.акта на землю) или права аренды (понимаем регистрация договора аренды), права суперфиция, емфитевзиса, возможно только при предварительно зарегистрированном праве собственности организатора торгов на этот земельный участок.
Регистрация права коммунальной собственности или государственной может произойти только по процедуре размежевания земель гос. и коммунальной собственности.
На сегодня в большинстве случаев подготовка земельных участков к торгам происходит в порядке их отвода по проектам, при том что размежевание земель не произошло.
Интересно, а как можно зарегистрировать за соответствующим органном право коммунальной или государственной собственности по такой процедуре? Это как, например совет собрался и решил утвердить проект отвода и зарегистрировать за собой право собственности на землю. Я думаю, что это не совсем законно.
Так вот для условий, когда не произошло размежевание земель государственной и коммунальной собственности, органы местного самоуправления государственной власти распоряжаются землями в соответствии с п. 12 Переходных положений ЗКУ, а в соответствии с п. 4 переходных положений Закона Украины от 11.02.10 N 1878-VI: "До розмежування земель державної і комунальної власності та державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки державна реєстрація права користування (сервітут), права постійного користування, договорів оренди, права користування для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), права забудови (суперфіцій) здійснюється без проведення державної реєстрації права власності".
Исходя из этого считаю что в таких случаях выполнение п.п. А, Б абз. 2 ч. 4 ст. 136 ЗКУ не обязательно.

[Volodar]

Мені чомусь вважається, що саме так (але я не впевнений):

нужно 0,5 процента от 150 тыс. грн, так это 750 грн.

с такими шагами можно много наторговать.

Зато Держемагенство прозвітує про нємєрєну кількість кроків при продажі

А как быть с тем что аренда привязана к нормативке, а нормативка индексируется ежегодно и может меняться или вообще утверждается новая нормативка по городу?

Мабуть буде потрібно це дуже хитро прописувати в договорі оренди про зміну нормативки (зрозуміло перед оголошенням конкурсу). "Тіпа" - у разі зміни нормативно грошової оцінки, розмір орендної плати перераховується відповідно до зміни розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки

Исходя из этого считаю что в таких случаях выполнение п.п. А, Б абз. 2 ч. 4 ст. 136 ЗКУ не обязательно.

Ех, як би ж так всі вважали...

[Solpadeine]

п. 4 переходных положений Закона Украины от 11.02.10 N 1878-VI набуває чинності лише з 01.01.2013 року

[dexter3000]

Приказы Минагрополитики про отбор исполнителей работ и формы документов уже на регистрации в Минюсте.

[zemkov]

Нужно добавлять эти 0,5 процента к ставке платы за землю, то-есть если нормативка участка к примеру 5 млн.грн....

А как быть с тем что аренда привязана к нормативке, а нормативка индексируется ежегодно

А може інакше - стартова ціна - 3% нормативки, що на момент проведення торгів становить ... грн, крок - 0.5%, що на момент торгів становить ... грн. І торгувати виключно відсотками, які згодом автоматично "вловлять" індексацію тощо.

[Aximas]

Solpadeine,

п. 4 переходных положений Закона Украины от 11.02.10 N 1878-VI набуває чинності лише з 01.01.2013 року

не долго осталось, не досмотрел. Тогда скажу так, что сегодня в принципе имущественные права на землю не регистрируются, а регистрируются документы которые удостоверяют права на землю, а регистрация имущественных прав будет осуществляться с 01.01.2013, если будет конечно.

Додано спустя 39 хвилин 41 секунду:
zemkov, ...

торгувати виключно відсотками

....
тогда необходимо шаг рассчитывать от 100% нормативки, а это: аренда 3% нормативки, 0,5% от 3% это 0,00015% от 100%.
Соответственно на каждом шаге ставка будет увеличиваться на 0,00015%. Думаю это выход. но сумма мне совсем не нравится!!!