Суперфіцій

[Оксана1979]

Допоможіть будь ласка! На тереторії селищної є орендар у нього земля під городництво, а забудовник прокладає по цій земельній ділянці трасу волоконно - оптичної лінії звязку. Чи може селищна рада укласти договір суперфіцій з забудовником, і як бути з орендарем цієї земелтьної ділянки

[rej2006]

Шановні учасники форуму! Потрібна ваша професійна думка! Є земельна ділянка під об"єктом комунальної власності в постійному користуванні. На цій території приватний інвестор хоче побудувати об"єкт, перший поверх якого, він передає у комунальну власність, а другий хоче оформити за собою. Чи можливо за рішенням ОМС передати частину земельної ділянки( за погодженням з землекористувачем) приватному інвестору на умовах суперфіцію?

[Zemelnuc]

Шановні колеги маю деякі сумніви у питаннях укладення договорів (земельних/особистих) сервітутів, а тому прошу спеціалістів поділитись своїм досвідом при вирішенні наступних питань:

1) Чи є потреба у розробленні техдокументації із землеустрою, в якій будуть відображатися межі сервітуту, зважаючи на те, що при укладені договору сервітуту його дія поширюватиметься на всю земельну ділянку, а сама земельна ділянка, яка пропонується для обтяження сервітутом вже зареєстрована в Державному реєстрі земель?

2) У випадку коли юрособа (ТОВ) вже орендує зем.діл. державної власності для розміщення та обслуговування промислового об'єкту і в цієї юрособи додатково виникає потреба в прокладанні підземного газопроводу до такого промислового об'єкту за рахунок сусідніх земель, то в такому разі тут мова йде про укладення земельного чи особистого сервітуту?

3) Яка різниця між земельним та особистим сервітутом окрім того, що за особистим сервітутом право сервітуту належить виключно певній особі і не може успадковуватись третіми особами, а земельним сервітут встановлюється не на користь конкретної особи, а на користь знеособленого власника сусідньої земельної ділянки і тому при відчуженні останньої може переходити до нового власника?

4) Чи потрібна згода власника/землекористувача обтяженої земельної ділянки на припинення дії земельного/особистого сервітуту у зв'язку із тим, що особа в інтересах якої встановлений сервітут (сервітуарій) відмовляється від права сервітуту?

[k1nep]

Глава 16 Глава "Право земельного сервітуту" Земельного кодекса ответит на часть вопросов.

[Zemelnuc]

Глава 16 Глава "Право земельного сервітуту" Земельного кодекса ответит на часть вопросов.

Сказано в загальному і ні про що. Або можи Ви, як спеціаліст, який добре розуміє норми ЗКУ дасть конкретні відповіді на мої питання?

[k1nep]

► Показати

Земельна ділянка, для задоволення потреб користування якою встановлювався сервітут, називалася панівною, а земельна ділянка, користування якою становив зміст сервітуту, – обслуговуючою.

Отже, з самого початку сервітути як право на чужу річ виникли з відносин землекористування. Згодом вони поширилися на інші речі та стали поділятися на речові і особисті.

Інститут права користування земельною ділянкою (сервітут) було запозичено (рецепійовано) пізнішими правовими системами, де він одержав подальшій розвиток.

У сучасному українському законодавстві право сервітуту регулюється в основному Цивільним та Земельним кодексами України.

Так, Цивільний кодекс України визначає сервітут одним з речових прав на чуже майно. Сервітут встановлюється, згідно зі статтею 401 Цивільного кодексу України, щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Отже, Цивільний кодекс України поділяє сервітути на земельні та особисті.

Підставою для такого поділу є спосіб визначення сервітуарію – особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Сервітуарієм за земельним сервітутом є власник (володілець) так званої панівної земельної ділянки, для задоволення потреб користування якою встановлено сервітут, за рахунок встановлення обмежень у користуванні так званої обслуговуючої земельної ділянки. Таким чином, існування земельного сервітуту пов’язане з існуванням двох земельних ділянок, які, за загальним правилом, мають бути сусідніми. Причому "сусідні" – не значить "суміжні", сусідніми можуть бути земельні ділянки, що не мають спільної межі. Дія земельного сервітуту зберігається у разі переходу прав на земельну ділянку, щодо якої встановлений земельний сервітут, до іншої особи (частина перша статті 101 Земельного кодексу України).

Сервітуарієм за особистим сервітутом є певна особа, інтересам якої служить обслуговуюча річ. Права, що випливають з особистого сервітуту, належать лише цій конкретно визначеній особі та не можуть бути передані сервітуарієм іншій особі, навіть її спадкоємцям.

Отже, головною відмінністю двох вищезгаданих сервітутів є характер правовідносин: якщо за особистим сервітутом права закріплені особисто за сервітуарієм та припиняються після його смерті, то право земельного сервітуту закріплено за певним обтяжуючим об’єктом по відношенню до іншого обтяженого об’єкту, а не щодо конкретної особи, відтак - не залежить від власників відповідних об’єктів сервітуту.

Питання щодо земельного сервітуту регулює глава 16 Земельного кодексу України (статті 98 – 102).

Земельним кодексом України право земельного сервітуту визначається як право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право:

вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено земельний сервітут, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом;

на відшкодування збитків, завданих встановленням земельного сервітуту.

Земельний сервітут встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору, у разі недосягнення сторонами домовленості щодо встановлення або умов сервітуту, спір вирішується судом за позовом осіб, що потребують встановлення сервітуту. Отже, землекористувачі, що не є власниками земельної ділянки, не можуть бути стороною у договорі про встановлення сервітутів.

Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".

Земельний кодекс України (так само як і Цивільний кодекс України) не запроваджує форми договору про встановлення земельного сервітуту. Втім, оскільки право на земельний сервітут виникає з моменту його державної реєстрації, що здійснюється на підставі правовстановлюючих документів, на наш погляд, договір про встановлення сервітуту має укладатися у простій письмовій формі.

Щодо змісту договору про встановлення земельного сервітуту, то, виходячи з його цільової спрямованості, слід чітко викласти усі права, що надаватимуться сервітуарію (особі, в інтересах якої встановлений сервітут). Також до договору слід додати план земельної ділянки з визначеною сферою його дії.

Земельний сервітут не підлягає відчуженню, зокрема він не може бути предметом купівлі-продажу, застави та не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут встановлено, іншим фізичним та юридичним особам (частина друга статті 101 Земельного кодексу України). При цьому з емельні сервітути здійснюються способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлюється, а встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею.

Земельний кодекс України поділяє земельні сервітути лише за терміном їх дії (на постійні та строкові) та наводить їх приблизний перелік (стаття 99 Земельного кодексу України).

У спеціальній літературі земельні сервітути, у свою чергу, п оділяються на сільські (водні, шляхові тощо) й міські (право на встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд) .

Дія земельного сервітуту підлягає припиненню у випадках:

а) поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту, в інтересах якого він встановлений, та власника земельної ділянки;

б) відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;

в) рішення суду про скасування земельного сервітуту;

г) закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;

ґ) невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

д) порушення власником сервітуту умов користування сервітутом.

На вимогу власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, дія цього сервітуту може бути припинена в судовому порядку у випадках: припинення підстав його встановлення; коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим призначенням.

[Zemelnuc]

Шановний К1nep, дякую Вам за науково-практичний коментар, але скажіть буд-ласка таке:
"Що є об'єктом земельного, а що є об'єктом особистого сервітуту (може зем.діл по земельному, а може якась споруда (наприклад підземний газопровід) по особистомусервітуту? ".
На мою думку саме суб'єкти та об'єкти сервітутного права є головною відмінністю, які визначають який сервітут укладається, земельний або особистий.

Завчасно дякую за відповідь!

[k1nep]

Види сервітутів
Сервітути діляться на дві великі групи:
1. реальні або речові сервітути;
2. особисті або персональні сервітути;
У свою чергу ці великі групи діляться на підгрупи.
Так реальні сервітути поділяються на:
1. сервітути сільських ділянок;
2. будівельні або міські сервітути;
Група особистих сервітутів ділиться на чотири види:
1. право користування плодами,
2. користування,
3. право проживання,
4. operae servorum vel animalium. (Так называлось пожизненное право на пользование чужими рабами или животными. Управомоченный мог или сам пользоваться этими объектами или отдавать внаймы)

Речові сервітути відносилися до землі, їх називали земельними. Земельні сервітути були правами на чужу землю, встановленими на користь особи, яка є власником іншої земельної ділянки.
Для встановлення земельного сервітуту вимагалося економічне обгрунтування. Не могли встановлюватися сервітути, що приносять задоволення лише власнику основної ділянки. Для того, щоб сервітут досяг своєї економічної мети необхідно було існування таких співвідношень між панівною і службовою ділянкою, які створювали б можливість досягнення передбаченої користі. Встановлені сервітути ставали неподільними.
Особисті сервітути були майновими правами на чужі речі, встановленими на користь індивідуально певних осіб, а право обтяжувати сервітутом належало власнику предмета сервітуту.
Власники предметів могли змінюватися, а особистий сервітут якщо і припинявся, то носії цього права не змінювалися. Особистий сервітут, як правило, був довічним, або, принаймні, тривав стільки, скільки було передбачено правовим становищем тітуляра. Предметом особистих сервітутів могли бути всі речі. Спільним для всіх цих сервітутів було те, що під час їх існування власник предмета не отримував ніякої компенсації. Особисті сервітути на відміну від речових, були пов'язані, по-перше, з певною особою, по-друге, сервітути можуть купуватися будь-якою особою, у той час як речові - лише власником пануючої речі; по - третє, вони мали строковий характер, так як припинялися зі смертю власника.
Особисті сервітути також були досить численні.

[Zemelnuc]

Шановні колеги хотів почути ваші думки як бути в такій ситуації!

Підприємство орендує зем. ділянку на якій розміщено промисловий об'єкт.
У підприємства додатково виникає потреба у прокладанні підземного газопроводу до такого об'єкта, отжет виникає потреба у встановленні сервітуту щодо користування чужою земельною ділянкою для прокладання зазначеного газопроводу.
З самого початку здається все дуже просто оскільки є панівна та обслуговуюча зем.діл, отже, як варіант можна укладати земельний сервітут і працювати.
Однак, як я знаю з власного досвіду промисловий об'єкт і газопровід, що йде до нього можуть в майбутньому продаватись третій особі, а тому в такому випадку як я бачу було б доречним з самого початку укласти особистий сервітут. Проте, до того часу поки такий промисловий об'єкт і газопровід, що йде до нього, буде продано, може виникнути ситуація коли власник такого промислового об'єкту і газопроводу передасть зазначені об'єкти в оренду третій особі.
Отже виникає питання чи можна, щоб за договором особистого сервітуту крім сервітуарія могли користуватися особистим сервітутом також орендар промислового об'єкту і газопроводу (або по іншому користуватися вигодами особистого сервітуту можуть крім особи сервітуарія також орендарі газопроводу)?

Питання виникає у зв'язку із тим, що особистий сервітут належить конкретно визначеній особі (сервітуарію), а право особистого сервітуту, як де-хто ствержує не може передаватись іншим особам!

[Ярікзем]

Земельна ділянка в постійному користуванні лікарні. Необхідно встановити котельню "модуль", яким чином оформити право на земельну ділянку (встановлює котельню організація, яка буде надавати послуги щодо опалення лікарні і майно перебуватиме на їхньому балансі)? Дане питання виникло в зв язку з необхідністю отримати декларацію про початок будівельних робіт. В кого які роздуми? (сервітут ніби не підходить, суперфіцій ???)

[MAFIA]

думку з приводу орендної плати за земельні ділянки для будівництва і обслуговування житлових будинків

Дійсно, для бажаючих укласти (та зареєструвати в правовому полі) договори оренди землі накопичилось критично багато штучних обмежень (типовий договір, обов'язкові додатки), в тому числі й щодо розмірів плати за користування землею.
Як альтернативу пропоную розглянути варіант укладення договору суперфіцію: гл.16-1 ЗКУ, гл.34 ЦКУ.
На мій погляд, це дуже цікавий інструмент, за допомогою якого можна врахувати нюанси взаємовідносин власника та користувача землі. В тому числі, наприклад, можливе врегулювання регіональних особливостей шляхом затвердження типового договору суперфіцію (райдержадміністраціями чи місцевими радами щодо земель, які є у їх розпорядженні), чи окремих характерних умов (зокрема, якщо встановити плату за користування землею за цим договором у розмірі 0,1% від НГО за земельні ділянки для будівництва і обслуговування житлових будинків - це не буде порушенням ПКУ).

[Дмитро Брянцев]

Як альтернативу пропоную розглянути варіант укладення договору суперфіцію

В роз'ясненнях щодо договору суперфіцію акцентується увага на тому що земельні ділянки надаються під забудову. Чи може, в такому випадку, місцева рада надати за цим договором вже забудовані землі? І чи можливо за цим договором заключати угоду з іноземними громадянами? (Нова НГО та К=1.433 на цей рік в декілька разів збільшила орендну плату за земділянки під звичайними сільськими будинками для іноземців).

[Astreya]

Як правило, пiд дане цiльове використання орендують тi, кому належить нерухомiсть на цiй дiлянцi, але особа використала свое право на безоплатну приватизацiю. В iнших випадках, це надто не вигiдно - для житла простiше орендувати у приватноi особи, а не в органу мiсцевого самоврядування.Тому, хто змушений орендувати в ОМС кращим виходом буде викупити земельну дiлянку.

[MAFIA]

Чи може, в такому випадку, місцева рада надати за цим договором вже забудовані землі?

Що чи хто може заборонити їй це зробити?
Звичайно, що ч.1 ст.413 ЦКУ передбачає право власника земельної ділянки надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Але ж тут немає слова "виключно". Отже категоричної заборони на передачу забудованих земель за договором суперфіцію ст.413 ЦКУ не містить.
Ч.5 ст.413 ЦКУ щодо строку користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови, який не може перевищувати 50 років, спрямовує логіку до наступного висновку: слово "забудова" в тексті статті означає не тільки процес, але ще й результат процесу.
Крім того, згідно зі ст.38 ЗКУ до земель житлової та громадської забудови належать, зокрема, земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Тобто, знову ж таки, слово "забудова" - це не процес, це результат.

[MAFIA]

хто змушений орендувати в ОМС кращим виходом буде викупити земельну дiлянку.

При адекватному і комплексному підході до цього питання ОМС (а не власник будівель) вирішує, чи давати згоду на викуп ділянки, чи отримувати регулярну плату за користування нею.

[Astreya]

Що чи хто може заборонити їй це зробити?
Звичайно, що ч.1 ст.413 ЦКУ передбачає право власника земельної ділянки надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Але ж тут немає слова "виключно". Отже категоричної заборони на передачу забудованих земель за договором суперфіцію ст.413 ЦКУ не містить.
Ч.5 ст.413 ЦКУ щодо строку користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови, який не може перевищувати 50 років, спрямовує логіку до наступного висновку: слово "забудова" в тексті статті означає не тільки процес, але ще й результат процесу.
Крім того, згідно зі ст.38 ЗКУ до земель житлової та громадської забудови належать, зокрема, земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Тобто, знову ж таки, слово "забудова" - це не процес, це результат.

Згiдно ст.416 Цивiльного кодексу невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд - пiдстава для припинення договору суперфiцiю
Тобто, для суперфiцiю потрiбно розпочати будiвництво, чи буде це вигiдно, якщо ми розмiрковуемо тут про велику орендну ставку?

[Astreya]

При адекватному і комплексному підході до цього питання ОМС (а не власник будівель) вирішує, чи давати згоду на викуп ділянки, чи отримувати регулярну плату за користування нею.

Так надае, але власник будiвель, згiдно законодавства мае на це право, i, як показуе практика, це право успiшно реалiзуеться.
Для вiдмови в викупi повинна бути пiдстава, вiдповiдно до п.5 ст.128 земельного кодексу

[Дмитро Брянцев]

Шановні, як в такому випадку повинно звучати рішення ради: "Надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки під забудову...???"

[Astreya]

Шановні, як в такому випадку повинно звучати рішення ради: "Надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки під забудову...???"

який випадок ви маєте на увазі? якщо ви про суперфіцій, то він здійснюються на конкурентних засадах (проводиться аукціон) по аналогії з набуттям права оренди. "Надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в користування під забудову на правах суперфіцію"

[Pogannka]

якщо ви про суперфіцій, то він здійснюються на конкурентних засадах (проводиться аукціон) по аналогії з набуттям права оренди

оскільки на ділянці розташоване зареєстроване у власності майно, то аукціон виключається

[Pogannka]

Що чи хто може заборонити їй це зробити?

ідея звичайно хороша, але не всі ОМС на таке підуть...не чітке законодавство, а отже ризиковано

[Astreya]

А навіщо йти шляхом укладання договору суперфіцію, це ще невигідніше ніж оренда:
- потрібно розпочинати будівництво, на будівництво потрібні дозволи і т.д.
Якщо людині потрібне житло, то вона його буде арендувати менш складним шляхом.
А найпошириніше явище укладання договорів для ОЖБ - це коли людина, наприклад, користується двома ділянками, на яких розташоване нерухоме майно, що їй належить, одну ділянку потім людина приватизовує, а на іншу заключає договір оренди.
І як правило, потім здійснює викуп цієї ділянки.

[Astreya]

оскільки на ділянці розташоване зареєстроване у власності майно, то аукціон виключається

Ми не знаємо чиє майно розташоване на ділянці.
Якщо на діянці розташовані об'єкти нерухомого майна державної або комунальної власності, то набуття права на земельну ділянку здійснюється на конкурентних засадах.

[Степан2016]

Доброго дня!
Підкажіть будь-ласка,як поступити у наступній ситуації!
Орендар обробляє 260га(паї),з них зареєстровано тільки 112га.Як змусити орандаря зареєструвати всю площу земель??
І чи має право сільська рада вимагати копії договорів у орендаря?

[Борщ]

Якщо мова про відносини орендаря з орендодавцями -фізичними особами, власниками державних актів ( свідоцтв) на право власності - то сільська рада до таких відносини ніяким боком.