Форум землевпорядників

Висновки Верховного Суду України, викладені у постановах, ухвалених за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстави, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 355 Цивільного процесуального кодексу України, за І півріччя 2014 року

Спори, що виникають із земельних правовідносин

1. З огляду на положення ст. ст. 24 та 25 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, і є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за ст. 32 зазначеного Закону (постанови Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України: від 12 лютого 2014 р. у справі № 6-166цс13; від 12 лютого 2014 р. у справі № 6-161цс13; від 19 березня 2014 р. у справі № 6-15цс14; від 16 квітня 2014 р. у справі № 6-18цс14).

2. За змістом ст. ст. 18, 20 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.

Частиною першою ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.

Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. У момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору.

Вирішуючи спір про визнання договору оренди землі недійсним у зв’язку з відсутністю в ньому передбаченої ч. 1 ст. 15 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі» істотної умови, застосуванню підлягає ст. 15 цього Закону в редакції, яка була чинною на момент укладення договору оренди, а не на момент його державної реєстрації (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 19 лютого 2014 р. у справі № 6-162цс13).

3. Відповідно до змісту ст. 20 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) надання (передача) земельної ділянки громадянам та юридичним особам відбувається згідно з їх цільовим призначенням.

У разі передачі громадянам у приватну власність земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності, межі якої не встановлені в натурі або цільове призначення якої змінюється, обов’язковим є розроблення проекту землеустрою про відведення земельної ділянки.

Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам, відмови у реєстрації земельної ділянки або визнання реєстрації недійсною (ст. 21 ЗК України) (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 14 травня 2014 р. у справі № 6-35цс14).

4. Згідно зі ст. ст. 19, 20 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на відповідні категорії, у тому числі: землі житлової та громадської забудови й землі водного фонду, та віднесення їх до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання відповідно до ст. 21 зазначеного Кодексу недійсними рішень про надання земель, угод щодо земельних ділянок, відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною тощо.

За змістом чч. 1, 2 ст. 3, ст. 4 Водного кодексу України (далі – ВК України), п. «а» ч. 1 ст. 58, ч. 1 ст. 59, ст. 60, ч. 1 ст. 84 ЗК України (у редакціях, які були чинними на час виникнення правовідносин) землі під водними об’єктами, зокрема зайняті поверхневими водами: водотоками (річки, струмки), штучні водойми (водосховища, ставки) і канали; іншими водними об'єктами; підземними водами та джерелами; внутрішніми морськими водами та територіальним морем, як землі зайняті водним фондом України, а також прибережні захисні смуги вздовж річок, морів і навколо озер, водосховищ та інших водойм не могли передаватись у власність громадян, оскільки є землями водного фонду України.

За системним аналізом законодавства на час виникнення правовідносин, згідно з положеннями ст. 88 ВК України, Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 8 травня 1996 р. № 486, Порядку погодження природоохоронними органами матеріалів щодо вилучення (викупу), надання земельних ділянок, затвердженого наказом Міністерства охорони навколишнього природного середовища України від 5 листопада 2004 р. № 434, розмір та межі прибережних захисних смуг встановлювались за проектами землеустрою (термін і зміст за ст. ст. 50 – 54 Закону України від 22 травня 2003 р. № 858-IV «Про землеустрій»), а населених пунктів – відповідно до існуючих на час встановлення конкретних умов забудови. При наданні в користування земельних ділянок навколо зазначених та інших водних об’єктів повинні були врахуватись ці положення щодо меж водоохоронних зон і прибережних захисних смуг, а у разі відсутності землевпорядної документації (документації із землеустрою, проекту землеустрою) та встановлених у натурі (на місцевості) меж щодо прибережних захисних смуг водних об’єктів збереження водних об’єктів повинне бути досягнуте шляхом урахування при розгляді матеріалів про надання цих земельних ділянок нормативних розмірів прибережних захисних смуг, установлених ст. 88 ВК України, та орієнтовних розмірів і меж водоохоронних зон, що визначаються відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 8 травня 1996 р. № 486 «Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них» з урахуванням конкретної ситуації (постанова судових палат у цивільних та адміністративних справах Верховного Суду України від 21 травня 2014 р. у справі № 6-16цс14).

5. Згідно зі ст. 126 (у редакції, яка була чинною до 5 березня 2009 р.), ст. ст. 152, 155 ЗК України державні акти на право власності на земельні ділянки є документами, що посвідчують право власності й видавалися на підставі відповідних рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень та цивільно-правових угод.

У спорах, пов'язаних із правом власності на земельні ділянки, недійсними можуть визнаватись як зазначені рішення, угоди на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти на право власності на земельні ділянки. Визнання недійсними тільки державних актів на право власності може мати місце у разі їх видання з порушенням вимог закону, усупереч рішенням чи угодам. У цьому разі таке визнання є належним та самостійним способом поновлення порушених прав у судовому порядку (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 4 червня 2014 р. у справі № 6-46цс14).

6. Істотні умови договору оренди землі визначені ст. 15 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі».

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, та порушення вимог ст. ст. 4 – 6, 11, 17, 19 зазначеного Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову, суди дійшли правильного висновку про те, що спірний договір оренди земельної ділянки містить усі істотні умови, передбачені ст. 15 Закону України від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV «Про оренду землі», тому відсутні підстави для визнання його недійсним (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 4 червня 2014 р. у справі № 6-55цс14).

7. Статтями 116, 118 ЗК України визначено підстави й порядок набуття громадянами і юридичними особами права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності.

Установивши факт відсутності на час прийняття селищною радою рішення про надання громадянину земельної ділянки затвердженої у визначеному законом порядку документації, яка б встановлювала межі селища, суд на підставі ст. ст. 116, 122, ч. 1 ст. 155, п. 12 розд. Х «Перехідні положення» зазначеного Кодексу дійшов обґрунтованого висновку про перевищення селищною радою повноважень щодо розпорядження землями, які знаходяться за межами населеного пункту, та недійсність такого рішення селищної ради.

Державний акт на право приватної власності на землю видається на підставі рішення органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади, тому вирішення питання про правомірність видачі державного акта безпосередньо залежить від законності рішення, на підставі якого такий акт виданий, і дотримання вимог, передбачених земельним законодавством, зокрема ст. ст. 116, 118 ЗК України (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 25 червня 2014 р. у справі № 6-67цс14).