Купівля-продаж земельної ділянки нес.-г. призначення

[ДмитроБ]

Скажіть будь-ласка, як у кого вирішується питання щодо відкриття рахунку для авансового внеску, адже нам не відкривають, мотивуючи ти що ЗКУ не відповідає Бюджетному. Буду вдячний.

[IgorG]

Всем привет, в Херсонской области юстиция по "телефонному праву" запретила нотариусам регистрировать сделки по приобретению земельного участка на аукционе, мотивируя ст.80 Бюджета, приплыли. У кого какие мысли по этому поводу??! Boks

[ДмитроБ]

Щодо посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу землі на аукціоні, то в Кіровогрдаській області, з моменту змін у законі не посвідчували, а аукціони проводять відповідно порядку розробленим обласною радою.

[Руда]

Шановні форумчани, можливо, у когось на практиці виникали такі

ситуації (напевно, що так), то як Ви з цим боролись?
Обставини справи такі.
Землекористувач, що має в оренді земельну ділянку на підставі договору оренди землі, виявив бажання її придбати. На цій земельній ділянці знаходиться нерухоме майно, що належить землекористувачу. В договорі оренди землі ніяких обмежень щодо викупу земельної ділянки не зазначено. Землекористувач подає до ОМС відповідну заяву з необхідним пакетом документів згідно ст.128 ЗКУ. Крім того, ОМС відповідно до інформаційної картки єдиного дозвільного офісу вимагає від потенційного покупця висновки про наявні обмеження та умови продажу земельної ділянки територіальних органів містобудування та архітектури та Держкомзему, а також кадастровий план земельної ділянки з обмеженнями, що має готувати землевпорядна організація. Територіальний орган містобудування та архітектури у своєму висновку зазначає, що частина земельної ділянки знаходиться в межах червоних ліній, тому згідно ст.83 ЗКУ не може бути передана у приватну власність. Хоча в договорі оренди землі обмеження черовних ліній стосувалося лише заборони нового будівництва в їх межах. Далі Держкомзем, дублюючи висновок архітектури, в своєму висновку пропонує для продажу частину земельної ділянки, обрізану червоними лініями, решту землі - залишити в користуванні (вже з вирахуваними площами цих проектних ділянок). Землевпорядник готує кадастровий план земельної ділянки, межі якої обрізані червоними лініями (але без кадастрового номера). ОМС приймає перше рішення, замовляє експертну оцінку і т.д., приймає друге рішення про продаж земельної ділянки і зобов'язує потенційного покупця у визначений рішеням термін укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки, який необхідно зареєструвати в відділі ДП "Центр ДЗК" (у нас і досі в рішеннях пишуть ДЗК). Додатком до договору є план земельної ділянки, точніше частини земельної ділянки, що знаходиться в оренді. Виходить, що ОМС прийняв рішення про продаж земельної ділянки, межі якої не визначені в натурі (на місцевості).
Що робити з договором оренди землі та рештою земельної ділянки, яку не продавали - в рішенні ані слова. Для реєстрації в ДЗК договору купівлі-продажу необхідно надати обмінний файл разом з техніною документацією (усе згідно Наказу № 174, який невідомо - чиниий чи ні, але для ДЗК - чинний). Покупець замовляє в землевпорядній організації технічку, обмінний файл і реєструє договір купівлі-продажу.
Але ж об'єктами земельних відносин є земельні ділянки, права на них, земельні частки (паї). Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
На форумі, напевно, є і юристи. То ж на підставі чого ОМС має приймати рішення про продаж щодо частини земельної ділянки, яка знаходиться в користуванні. Чи необхідно спочатку встановлювати межі частини земельної ділянки, що може передаватись у приватну власність з виділенням її в окрему земельну ділянку на підставі проекту землеустою або технічної документації із землеустою щодо складання документів, посвідчують право власності на земельну ділянку, право користування земельною ділянкою, при поділі чи об'єднанні земельних ділянок (при умові що ОМС надасть дозвіл на те або інше)?
Як чинять ОМС в таких випадках в інших регіонах?
Завчасно дякую за увагу та корисну інформацію.

[fatcat]

Підкажіть будь ласка,при продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розташованих в межах села, органи місцевого самоврядування щось відраховують в державний бюджет, якщо так, то скільки?

[Volodar]

Підкажіть будь ласка,при продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розташованих в межах села, органи місцевого самоврядування щось відраховують в державний бюджет, якщо так, то скільки?

http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/m ... 7180794133
пункт 43 частина 2 статті 29

[Shurazem]

По моему нормативная всегда выше єкспертной.

[zemkov]

По моему нормативная всегда выше єкспертной.

Зовсім не "всегда".
Хоча в нашому н.п. також вищою є нормативна.

[Volodar]

і міський голова відмовляється від підпису такого договору купівлі-продажу земельної ділянки

Запропонуйте міському голові передати експертну оцінку на експертизу в Держкомзем.

[ValD]

Підкажіть, будь ласка, чи може ціна продажу (експертна грошова оцінка) земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу бути меншою за нормативну грошову оцінку цієї ж земельної ділянки в межах населеного пункту? Проблема в тім, що у нас прийнята нова нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у місті, яка значно вища (у 2-3 рази) від експертної оцінки, зазначеної у звіті, і міський голова відмовляється від підпису такого договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення.

По-перше ст.128 ЗКУ чітко визначені підстави для відмови у продажу з/д і там немає пункту щодо незгоди місцевої ради з визначеною оцінкою.
Крім того сама рада є замовником цієї оцінки. Рішення про відмову у продажу з/д може бути оскаржено в суді(це для того хто хоче купити)
Стосовно ціни продажу необхідно зрозуміти,що ціна визначається за експерною грошовою оцінкою, але ніде не зазначено, що ця ціна повинна їй дорівнювати. У нас були випадки коли ціна продажу з/д була значно вищою за експертної грошової оцінки.(це для продавця)

[ValD]

Яким чином ви встановлювали вищу ціну?

Рішенням ради

[zhuk]

Яким чином ви встановлювали вищу ціну?

Колись було розяснення держкомзему вони керувались п.3 ст.3, п.1 ст. 632 ЦКУ.

[zemkov]

Яким чином ви встановлювали вищу ціну?

Рішенням ради

Колись було розяснення держкомзему вони керувались п.3 ст.3, п.1 ст. 632 ЦКУ.

Хм. Як казав один кіногерой "меня терзают смутные сомненья..."
Встановлення вартості викупу земельної ділянки за рішенням ради на підставі вказаних статтей можливе лише за наявності згоди покупця земельної ділянки.
Якщо він НЕ згідний - суд буде на його стороні. Однозначно.

Як варіант. Спробуйте розробити механізм визначення "нижньої планки" викупу одиниці земельної ділянки, провести його регуляторкою, затвердити радою. Тоді, принаймні, буде підстава для перегляду ціни, встановленої експертним шляхом, та приведення її до мінімального встановленого радою рівня.

[Shurazem]

Яким чином ви встановлювали вищу ціну?

Був якось присутнім на одній із сесії ради на якій продавали земельну ділянку, запросили покупця і запитали чи хоче він купити земельну ділянку в межах експертної оцінки. Так, - сказав задоволений покупець. А чи хоешь ти купити обладнання в якусь клініку на благо територіальної громади? так сказав покупець опустивши голову до низу. Так рада продала земельну ділянку в 4 кратному розмірі.

[dexter3000]

Устанавливать цену продажи земельного участка как "продукт непротивления сторон", когда рада могла говорить о том, что "оценщик наоценивал, но мне этого мало", нынче уже нельзя. С тех пор, как в ЗКУ были внесены изменения, которые говорят о том, что по результатам оценки определяется ЦЕНА, а не СТОИМОСТЬ земельного участка, дальнейшие "переговоры" лишены смысла. Отклоняться от установленной оценщиком цены нельзя.

[Sasha Tar]

Підкажіть,будь-ласка.
Ст.82 ЗКУ визначає, що право власності на землю можуть набувати: юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України), іноземні юридичні особи та спільні підприємства.
Якщо громадянин іноземної держави придбав корпоративні права юридичної особи, заснованої громадянами України,то до якої категорії юросіб її відносити?
Новий власник зацікавлений у викупі земельної ділянки, тому важливо розібратись хто він Є.

[Volodar]

Новий власник зацікавлений у викупі земельної ділянки, тому важливо розібратись хто він Є.

Може частина 3 статті 82
"Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб..."
____________________________________________________________________________________________________
В мене інше запитання: підстави викупу земельних ділянок за статтею 128 ЗКУ:

документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд)

Тобто у разі бажання будь-кого, при відсутності документів на землю і будівель у власності, є підстави для викупу???
А навіщо тоді ст.134 з її аукціонами???
P.S.Прийшов тут один юрист і "руки викручує"

[Sasha Tar]

Може частина 3 статті 82
"Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб..."

Громадянин іноземної держави придбав корпоративні права юридичної особи у громадян України повністю.Чи можна віднести таку юридичну особу до спільних підприємств?

документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд)
Тобто у разі бажання будь-кого, при відсутності документів на землю і будівель у власності, є підстави для викупу???
А навіщо тоді ст.134 з її аукціонами???
P.S.Прийшов тут один юрист і "руки викручує"

Ст.128 ЗКУ визначає загальний порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам.Є нерухоме майно, то маєш право на викуп.Не має нерухомого майна,через аукціон.Даний випадок описаний на початку п.2 ст.134 ЗКУ.

[dexter3000]

Громадянин іноземної держави придбав корпоративні права юридичної особи у громадян України повністю.Чи можна віднести таку юридичну особу до спільних підприємств?

http://www.justinian.com.ua/article.php?id=2259 - хорошая статья про совместные предприятия. Приобретенное иностранцем "с потрохами" юрлицо формально нельзя считать СП, ибо СП подразумевает участие как иностранного, так и украинского капитала. Но в этом случае начинает действовать пункт 2 статьи 63 Хозяйственного кодекса Украины, согласно которого:

2. У разі якщо в статутному капіталі підприємства іноземна інвестиція становить не менш як десять відсотків, воно визнається підприємством з іноземними інвестиціями. Підприємство, в статутному капіталі якого іноземна інвестиція становить сто відсотків, вважається іноземним підприємством.

Поэтому выкупать украинскую землю такое предприятие должно через КМУ.

[Volodar]

Є нерухоме майно, то маєш право на викуп.

Так було раніше, але обовязковість наявності нерохомого майна випала

[Sasha Tar]

Так було раніше, але обовязковість наявності нерохомого майна випала

Якщо на земельній ділянці є нерухоме майно,то власник його має право придбати земельну ділянку безконкурентним шляхом.Якщо нерухомого майна не має,то право власності на земельну ділянку набувається на конкурентних засадах (якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону).Я розумію,так,якщо ти орендуєш земельну ділянку вільну від забудови, то право власності можеш набути лише через аукціон. Можливість набуття у власність земельної ділянки є, але одна справа придбати її безконкурентним способом,інша через аукціон.

[Volodar]

Якщо на земельній ділянці є нерухоме майно,то власник його має право придбати земельну ділянку безконкурентним шляхом.Якщо нерухомого майна не має,то право власності на земельну ділянку набувається на конкурентних засадах (якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону).Я розумію,так,якщо ти орендуєш земельну ділянку вільну від забудови, то право власності можеш набути лише через аукціон. Можливість набуття у власність земельної ділянки є, але одна справа придбати її безконкурентним способом,інша через аукціон.

І я так розумію,
але читаю абзац 2 частини 2 статті 128 і такого не бачу!!!!