Як правильно укласти договір оренди земельної ділянки?

[ZolotnikOV]

Есть земельный участок рекреационного назначения. Участок вне границ населенного пункта, территория района. Юридическое лицо приобретает ½ долю строений на данном участке. Кроме него есть еще 2 сособственника долей. У предыдущего собственника строений был заключен договор временного пользования землей в 1997 году сроком на 25 лет. (правда почему-то сегодня в поземельной книге он значится как договор аренды). Арендодателем значится районный совет, хотя на сегодня арендодателем таких участков является обладминистрация.

Задача: правильно переоформить договор аренды на нового собственника строений.

Вариант 1. Долгий и сложный в реализации.
Заключение нового договора аренды на часть земельного участка.
В договорах купли продажи ½ доли помещений прописать площадь земельного участка, который переходит вместе со строениями. Со всеми сособственниками заключить нотариальный договор о площадях земельного участка, необходимых для обслуживания частей строений, которые находиться в их собственности. (Приложение - чертеж раздела);
Прекращение договора аренды. Тут должны согласиться все сособственники строений и арендатор?
После прекращения разработка проекта отвода земельного участка, на основании площади указанной в договоре купли продажи строений необходимой для обслуживания купленных помещений. Получение кадастрового номера, заключение договора, регистрация права аренды.
Вопросы:
- со старым собственником, наверное, сразу не нужно расторгать действующий договор до заключения нового. После того как будет изготовлен и утвержден проект отвода решением арендодателя предыдущую аренду прекратить, новый договор заключить. Как оформить прекращение старого договора аренды?
- будет ли прописанная площадь в договорах купли продажи ½ доли помещений основанием для предоставления в аренду именно такой части земельного участка?
- прекращение старого договора нужно будет зарегистрировать в Поземельной книге до заключения нового договора и только тогда регистрировать новый договор аренды?

Итог: получаем юрлицо, собственника 1/2 доли строений на отдельном земельном участке, который находиться в аренде этого юридического лица.

Вариант 2. Быстрый и трудный в реализации.
Внесение изменений в действующий договор аренды.
1. Нужно поменять сторону в старом договоре аренды. Трехсторонний договор между райсоветом обладминистрацией и арендатором.
2. На основании договоров купли продажи зданий и договора между всеми сособственниками о порядке пользования земельным участком внести в действующий договор изменения. Арендатором будет выступать обладминистрация, а арендаторами все сособственники помещений. В договоре аренды прописать площади участка, как они распределяются между сособственниками зданий и размер арендной платы для каждого сособственника.

Вопросы:
- нужно ли райсовету и обладминистрации принимать какие-то решения по изменению данных договоров? Думаю что нужно принять решение о смене стороны в договоре на основании п.3 переходных положений ЗК?
- нужна ли техническая документация для внесения изменений договор аренды?

Итог: получаем юрлицо, собственника 1/2 доли строений на общем земельном участке, который находиться в аренде у всех сособственников строений.

Додано через 1 день 15 годин 48 хвилин 5 секунд:
Допоможіть порадою. Дуже дякую.

[Streit]

Я бы собрал всех сособственников, на основании разрешения райадминистрации сделал на всех троих техническую документацию (на общий участок), присвоил кадастровый номер, приложил нотариальный отказ (погодження) от предыдущего арендатора, получил бы распоряжение РДА о прекращении права аренды первого арендатора, о даче согласия на расторжение старого договора, а также о предоставлении участка уже троим арендаторам, и зарегил бы новый договор аренды, в котором прописал бы размеры арендной платы для каждого в соответствии с их долями, и также зарегил бы угоду про розирвання предыдущего договора аренды.

[ZolotnikOV]

Арендодателем будет обладминистрация,не райгосадминистрация, я правильно понял?

[garbage]

зависит от назначения участка, - Вы пишите "Рекреационного назначения" - скорее всего распоряжается этими землями обладм,
но насколько мне известен порядок на данный момент, запросы подаются в районную администрацию, а она передает всю необходимую информацию со своими сопровождающими пояснениями, в область для вынесения решения.
договор аренды заключается в таком случае с обладминистрацией как Арендодателем (кому она делегирует право подписи, - это уже другой вопрос) и арендаторами - всеми тремя собственниками имущества. (договора заключаются на каждого, но две других стороны указываются обязательно вместе с указанием площади и долей пользования)

[Олександра-Леся]

Добрий день! Чи маєте Ви зразок типового договору оренди? Мені потрібно готувати договора оренди, а я цього за час свої роботи ще не робила, тому прошу допомоги. Буду вдячна за допомогу.

[Kato]

получил бы распоряжение РДА о прекращении права аренды первого арендатора, о даче согласия на расторжение старого договора...и также зарегил бы угоду про розирвання предыдущего договора аренды

навіщо?
Стаття 31. Припинення договору оренди землі
Договір оренди землі припиняється в разі:
набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці

[Streit]

Добрий день! Чи маєте Ви зразок типового договору оренди? Мені потрібно готувати договора оренди, а я цього за час свої роботи ще не робила, тому прошу допомоги. Буду вдячна за допомогу.

Типовий договір затверджений постановою
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-п
щоправда, "осучаснених" змін в ньому нема :)
можу скинути такий, який у нашій раді використовують. скиньте свою "електропошту"

[malecha]

осучаснених" змін в ньому нема

В тому числі деяких істотних умов договору.

[Руда]

Прошу формучан поділитися думками або реальним досвідом у вирішенні такого питання: чинна редакція ст. 123 ЗКУ пердабачає:

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Водночас, згідно ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" акт визначення меж земельної ділянки... , кадастровий план земельної ділянки є невід'ємними частинами договору оренди землі.
В свою чергу, кадастровий план та визначення (встановлення) меж виконуються при проведенні кадастрової зйомки (ст. 198 ЗКУ), результати якої оформлюються відповідною документацією із землеустрою.
Питання: яким чином оформити акт... та кадастровий план, якщо документація на розробляється?

[Наконечний]

Питання: яким чином оформити акт... та кадастровий план, якщо документація на розробляється?

Акт...та кадастровий план є в документації, на основі якої, ділянка була зареєстрована в Державному земельному кадастрі.

[saa]

ділянка була зареєстрована в Державному земельному кадастрі

Але ж вона могла бути зареєстрована на підставі документації із землеустрою, яку розробляли на іншого землекористувача.
Таким чином відомості в

Акт...та кадастровий план

будуть містити неправдиві дані щодо землекористувача.
Законодавець, перестарався з "спрощенням процедури" коли вносив зміни в ст. 123 ЗКУ.
На мою думку, необхідно повернути в ЗУ "Про землеустрі" Технічну документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

[Volodar]

На мою думку, необхідно повернути в ЗУ "Про землеустрі" Технічну документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

Навіщо? щоб забезпечити роботою відповідні землевпорядні організації і тих хто їх кришує? А яка користь такої документації? На для проектантів зрозуміло - гроші, а для замовника? Ви ще скажіть, що потрібно повернути державні акти на право власності... Це ж вигідно створити дефіцит бланків, і потім за кожний бланк по 100 баксів з замовника тянуть.

Питання: яким чином оформити акт... та кадастровий план, якщо документація на розробляється?

щодо кадастрового плану, спробуйте взяти витяг з ДЗК (для ОМС - безкоштовно)
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/105 ... 4535742027

64. Невід'ємною складовою частиною Поземельної книги є кадастровий план земельної ділянки - картографічний документ, який створюється за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру за формою згідно з додатком 11 під час:
1) формування земельної ділянки;
2) надання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Правда в нас на практиці це не працює: держреєстратори "кидають плуги" і такий кадастровий план до договору брати не хочуть ... с/г підприємства не хочуть конфліктувати і замовляють виготовлення кадастрових планів і актів через техдок встановлення меж в натурі. Проектанти в захваті із задоволеням беруть замовлення.

[Руда]

щодо кадастрового плану, спробуйте взяти витяг з ДЗК

ми вже так і зробили, проект договору оренди на розгляді в міській раді і досі. Але: кадплан у витягу з ДЗК не відповідає вимогам до кадастрового плану згідно ст. 34 ЗУ "Про ДЗК" (це ствердження стосується тих витягів, що видають кадастрові реєстратори в нашому місті, за інші регіони - не знаю, але розумію, що має бути однаково всюди).
Щодо акта визначення меж: в складі документації із землеустрою законом передбачений акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання. Здогадуюсь, що і перший, і другий документ складається стосовно одного й того факту - визначення меж земельної ділянки із їх закріпленням в натурі (на місцевості). Вимоги щодо офорлення акта визначення меж, наскільки мені відомо, законодавством не визначені. Пропонували міській раді робити копію акта приймання-передачі межових знаків із документації (кадастрового плану теж) - "не можна, документ в складі договору оренди має називатись згідно закону...". Думаю, що і нотаріуси будуть відмовляти з таким актом посвідчувати договір. Раніше, якщо розроблялася документація, складали акт визначення меж окремо за тією ж датою, що і акт приймання- передачі... і підписували його землевпорядник та потенційний користувач (власник) земельної ділянки. Якщо ж без документації - ???

Таким чином відомості в

Наконечний написав:Акт...та кадастровий план

будуть містити неправдиві дані щодо землекористувача.

Вимоги до кадастрового плану не передбачають (і не передбачали) інформації щодо землекористувача або власника.
А от відповідальність користувача за збереження межових знаків передбачена, але для цього йому (користувачу) ці самі знаки мають передати на зберігання, а виходить що ніхто не передає (якщо без розроблення документації).
Розумію, що чим далі, то таких випадків має ставати все більше, можливо хтось вже дійшов до фінішу та уклав договір без документації та зареєстрував право оренди?

[saa]

А от відповідальність користувача за збереження межових знаків передбачена, але для цього йому (користувачу) ці самі знаки мають передати на зберігання, а виходить що ніхто не передає (якщо без розроблення документації).

Виходить, що як не крути а без документації щодо встановлення (відновлення) меж не обійтися.

[upd=1412363192][/upd]

Навіщо? щоб забезпечити роботою відповідні землевпорядні організації і тих хто їх кришує?

Ні, для того щоб наповнювати Державний земельний кадастр достовірною і актуальною інформацією. А за одно і забезпечити роботою землевпорядників...

[Volodar]

Не по темі

[quote="saa"]Ні, для того щоб наповнювати Державний земельний кадастр достовірною і актуальною інформацією.[/quote]
Ха-ха, отже - те, що зараз є в ДЗК то є недостовірне і не актуальне, а ось після нової документації буде достовірним і актуальним...
а через два-три роки ця "нова" документація не стане знову неактуальною?
Колись в 90-х мені старий землевпорядник так сказав: землевпорядники завжди будуть з роботою: розкуркулення, колективізація, потім роздержавлення, розпаювання, а потім, каже, знову будуть колективізацією займатися... це щось зараз і з ДЗК: щось зробили - визнали, що 60% даних не відповідають натурі, тепер будуть знову робити...

[Поковба]

одночас, згідно ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" акт визначення меж земельної ділянки... , кадастровий план земельної ділянки є невід'ємними частинами договору оренди землі.
В свою чергу, кадастровий план та визначення (встановлення) меж виконуються при проведенні кадастрової зйомки (ст. 198 ЗКУ), результати якої оформлюються відповідною документацією із землеустрою.
Питання: яким чином оформити акт... та кадастровий план, якщо документація на розробляється?

Але у Вас проблеми. Якби проект цього договору розробляв я, то зробив би копію кадастрового плану та акту встановлення меж земельної ділянки з поредньої документації мотивуючи тим, що ці документи виготовлялись на земельну ділянку, а не землекористувача. І попробував би мені хтось відмовити у реєстрації права оренди. Це ж абсурд виготовляти тех.док. на відновлення меж на ділянку межі якої встановлені і яка зареєстрована в Держреєстрі.

[Sonze]

Щодо акта визначення меж: в складі документації із землеустрою законом передбачений акт прийомки-передачі межових знаків на зберігання. Здогадуюсь, що і перший, і другий документ складається стосовно одного й того факту - визначення меж земельної ділянки із їх закріпленням в натурі (на місцевості). Вимоги щодо офорлення акта визначення меж, наскільки мені відомо, законодавством не визначені. Пропонували міській раді робити копію акта приймання-передачі межових знаків із документації (кадастрового плану теж) - "не можна, документ в складі договору оренди має називатись згідно закону...". Думаю, що і нотаріуси будуть відмовляти з таким актом посвідчувати договір. Раніше, якщо розроблялася документація, складали акт визначення меж окремо за тією ж датою, що і акт приймання- передачі... і підписували його землевпорядник та потенційний користувач (власник) земельної ділянки. Якщо ж без документації - ???

Доброго дня! проблема акту визначення меж , залишеному без перенайменування в ЗУ ""Про оренду землі" й досі турбує. Поділіться досвідом колеги-розробники документації, як воно у вас робиться? Ми, наприклад, для випадків, коли земельна ділянка передбачена саме для відведення в оренду назвали акт одразу "Акт визначення меж.../акт приймання-передачі межових знаків на зберігання" . Відділ договорів міської ради/нотаріуси без проблем підшивають копію цього витвору фантазіі :) як додаток до ДО. Але ж, якщо хтось "додовбеться", немає такого гібріда документа у складі документації із землеустрою з точки зори ЗУ "Про землеустрій". А як окремо без ТД чи проекту робити цей Акт визначення меж , вказаний в ЗУ "Про оренду". Ох, і не люблю я, коли через Ж.. шось робиться facepalm ... (вибачте за ж )

[malecha]

Поділіться досвідом колеги-розробники документації

Нещодавно готувала один договір оренди і знаєте чим скористалася? Сайтом Держгеокадастру. Там, де оголошення про торги, наявні всі матеріали лоту, в тому числі текст договору оренди. По деяких областях додатків нема, а по деяких додаються додатки. Мені найбільше сподобалася Чернігівська чи Черкаська область: акт визначення меж на один абзац, в якому йдеться про те, що межі встановленні актом, який є складовою проекту землеустрою. Але для досвіду цікаво погортати різні області.

[gelo]

У 2013 році підприємство отримало дозвіл від ОМС на технічку по відновленню меж для укладання договору оренди. Після цього протягом року ОМС декілька разів вилучало із постійного користування цього підприємства частини земельної ділянки і коли прийшов час затверджувати технічку - відмовились це робити обгрунтовуючи тим що площа змінилася і потрібен п. відведення. До цього слід зазначити, що кадастровий реєстратор зареєстрував земельну ділянку в нових межах з урахуванням вилучень. Що робити, судитися, чи знов готувати технічку? Дякую.

[paula]

Неодноразово рішеннями сесії передавали у власність чи користування іншій особі земельні ділянки комунальної власності після припинення дії договорів оренди землі у зв'язку з набуттям іншою особою права власності на будівлю. Ніяких відмов через те, що не сходяться прізвища на кадастрових планах чи актах приймання-передачі межових знаків ні з боку реєстраційної служби речових прав, ні з боку нотаріусів не надходило.

[Pogannka]

кадастровий реєстратор зареєстрував земельну ділянку в нових межах з урахуванням вилучень

об'єкт оренди вже зареєстрований, а отже ділянка сформована, тому потреби в новій документації із землеустрою немає, окрім випадку зміни цільового призначення ділянки.
Можливо право комунальної власності на цю ділянку не зареєстроване в Укрдержреєстрі, то тоді технічку по встановленню меж потрібно розробити.

[gelo]

Шановні колеги, підприємство1 орендує виробничі обєкти у підпрємства2. При цьому земельна ділянка підприємством2 використовується без правоустановлюючих документів на землю. Питання, чи може підприємство1 як орендар майна оформити оренду землі на себе. Якщо так, то як? Може були преценденти?

[Astreya]

gelo, а ділянка забудована? І якщо так, то кому належать будівлі?

[gelo]

Так, є виробничі споруди ЦМК, що знаходяться у власності підприємства2

[Astreya]

Так, є виробничі споруди ЦМК, що знаходяться у власності підприємства2

в такому випадку, оформити ділянку може те підприємство, чиї будівлі розташовані на ній.