Оренда після смерті орендаря

[werewolf]

И овцы целы и волки сыты.

Один нюанс. Хіба можна додатковою угодою змінювати орендаря??? Орендар - це не умова договору, а сторона договору! У нас заключають новий договір з тими ж умовах, що і в попередньому.

[Егор]

вот.. а новое решение и новый договор формально очень похоже на новое "набуття" :)

[werewolf]

вот.. а новое решение и новый договор формально очень похоже на новое "набуття" :)

Фактично, набуття вже відбулося на підставі ст.7 ЗУ "Про оренду...", а всі ці формальності необхідні для отримання правоустановчого документа. В принципі, можна нічого не робити - вчасно сплачувати орендну плату, а інспекції демонструвати старий договір, документи на спадщину і квитанції. В разі чого - неважко виграти суд. Просто в такому випадку, після закінчення терміну дії договору, його буде досить проблематично продовжити. Краще зробити більше "по-гарячому".

[Volodar]

В принципі, можна нічого не робити - вчасно сплачувати орендну плату

Це не вихід із ситуації. А враховуючи, що наш суд самий гуманний, то "простий" громадянин може його і "не виграти".
Тому запитання до юристів: чи можна оформити зміну орендаря змінами до договору оренди (або додаткова угода)

[SBB]

чи можна оформити зміну орендаря змінами до договору оренди (або додаткова угода)

До складу спадщини входять всі права та обов+язки, в тому числі - права орендаря як сторони договору. Такі права передбачають також право на зміну договору. В преамбулі договору доцільно вказати, що такий-то громадянин є правонаступником орендаря згідно із свідоцтвом про право на спадщину і що право на оренду перейшло до нього у зв+язку із смертю орендаря.
З новим договором не згоден - це може тлумачитись як нове надання, а тут потрібен аукціон. Я б зробив нову редакцію. В преамбулі в констатував, що право оренди перейшло, а потім би виклав би текст договору (із зазначенням нових сторін) у новій редакції

[luper]

До складу спадщини входять всі права та обов+язки, в тому числі - права орендаря як сторони договору. Такі права передбачають також право на зміну договору. В преамбулі договору доцільно вказати, що такий-то громадянин є правонаступником орендаря згідно із свідоцтвом про право на спадщину і що право на оренду перейшло до нього у зв+язку із смертю орендаря.
З новим договором не згоден - це може тлумачитись як нове надання, а тут потрібен аукціон. Я б зробив нову редакцію. В преамбулі в констатував, що право оренди перейшло, а потім би виклав би текст договору (із зазначенням нових сторін) у новій редакції

К сожалению мы пока не видим в действии Закон Украины N 1952-IV, 01.07.2004 "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений", где в ст. 2 чётко определено, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений - официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений, сопровождаемое внесением данных в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений.
К моему глубочайшему огорчению в настоящее время нет ни реестра ни, должным образом, утверждённой инструкции государственного регистратора прав.
Исходя из этого считаю, что вариант предложенный выше достопочтенным SBB является самым оптимальным.

[SergiySV]

Моя думка:
1. Рішення місцевої ради: внести зміни в договір оренди, в звязку з прийняттям спадщини. (заява спадкоємця і свідоцтво на право на спадщину додається)
2. Зміни до договору оренди і їх реєстрація.


Я також схильний до цієї думки, так я і консультував, але є море проблем, ця ділянка за межами населеного пункту, а раніше рішення приймала міська рада, потім я не зареєструю ніякого договору з новим власником, по тій причині що не має зв`язку з попереднім договором (власник то змінився!). Отож у нас запитань повно, але рішення реєструвати даний договір чи відмовити - прийматі мені, тому було б звісно все простіше якбі не було аукціонів, зареєстрували б новій договір тай і все, але інтерес сьогодні до ставків завишаний з боку закікавлених, і якщо про цю процедуру дізнаються, не бачити спадкоємцям ни ставка ні риби. Тому і хотіли зробити так, щоб і правильно і меньше шуму і офіційності.
Мені приємно що всі так відгукнулися на цю проблему, обсудили що таке право "і з чим його їдять" 14%%%% , але поки що, я особисто тримаюся тієї строни, що договір нехай залишаеться чинний без змін, окрім зміни ставки орендної плати (зновуж з ким його заключати, коли тут будуть діяти інші сторони: замість МР - РДА, і спадкоємець орендаря!!!!!).

[luper]

Моя думка:
1. Рішення місцевої ради: внести зміни в договір оренди, в звязку з прийняттям спадщини. (заява спадкоємця і свідоцтво на право на спадщину додається)
2. Зміни до договору оренди і їх реєстрація.


Я також схильний до цієї думки, так я і консультував, але є море проблем, ця ділянка за межами населеного пункту, а раніше рішення приймала міська рада, потім я не зареєструю ніякого договору з новим власником, по тій причині що не має зв`язку з попереднім договором (власник то змінився!). Отож у нас запитань повно, але рішення реєструвати даний договір чи відмовити - прийматі мені, тому було б звісно все простіше якбі не було аукціонів, зареєстрували б новій договір тай і все, але інтерес сьогодні до ставків завишаний з боку закікавлених, і якщо про цю процедуру дізнаються, не бачити спадкоємцям ни ставка ні риби. Тому і хотіли зробити так, щоб і правильно і меньше шуму і офіційності.
Мені приємно що всі так відгукнулися на цю проблему, обсудили що таке право "і з чим його їдять" 14%%%% , але поки що, я особисто тримаюся тієї строни, що договір нехай залишаеться чинний без змін, окрім зміни ставки орендної плати (зновуж з ким його заключати, коли тут будуть діяти інші сторони: замість МР - РДА, і спадкоємець орендаря!!!!!).

К сожалению вы не прочитали 2-ую страницу, скорее всего потому что там 1 сообщение и то моё /*/* . А я ведь старался помочь в этой ситуации и таки докопался до истины, вернее я её вспомнил, а именно вспомнил З.У. "О вещных правах на недвижимое имущество и их ограничениях".... И всё таки жаль, что мы до сих пор не видим его в действии, а я лично не имею той работы, которую должен был иметь с конца 2004 года. Спасибо за внимание.

[Егор]

Здравствуйте, снова обращаюсь к вам за помощью! Uchoba

Ситуация такая: в 1996 году между РГА и физ.лицом был заключен договор на право временного пользования землей (в т.ч. на условиях аренды) сроком на 10 лет для размещения гаража. В 2000 г. землепользователь (арендатор) умер, в наследство вступил его сын ( наследственная масса - гараж). В договоре ничего не менялось, так и пользовался себе гаражом и участком. Теперь сын хочет оформить участок на себя, заключить новый договор аренды с РГА. Как поступить в таком случае (если прошло уже больше 2 лет с момента окончания срока договора)? Нужно ли сначала получить новое распоряжение РГА на разработку тех. документации или о передаче в аренду? Или сначала делается техничка? Тогда на основании чего? Спасибо всем заранее.

Если гараж в собственности, никаких проблем быть не должно.
Мое мнение - заключить новый договор аренды на наследника. В зависимости от местных условий можно с "техничкой", а можно и без .. под решение подложить старые документы.
Считаю, что все изложенное выше по поводу допсоглашений и внесения изменений в ранее заключенные договоры сомнительно и достаточно оспоримо.

[luper]

Здравствуйте, снова обращаюсь к вам за помощью! Uchoba

Ситуация такая: в 1996 году между РГА и физ.лицом был заключен договор на право временного пользования землей (в т.ч. на условиях аренды) сроком на 10 лет для размещения гаража. В 2000 г. землепользователь (арендатор) умер, в наследство вступил его сын ( наследственная масса - гараж). В договоре ничего не менялось, так и пользовался себе гаражом и участком. Теперь сын хочет оформить участок на себя, заключить новый договор аренды с РГА. Как поступить в таком случае (если прошло уже больше 2 лет с момента окончания срока договора)? Нужно ли сначала получить новое распоряжение РГА на разработку тех. документации или о передаче в аренду? Или сначала делается техничка? Тогда на основании чего? Спасибо всем заранее.

В вашем случае необходимо обратиться в РГА с целью получения разрешения на составление технической документации удостоверяющей право на земельный участок под строением (гаражом). Приобрести право собственности на земельный участок (п. Д. ст. 121 ЗКУ) или право пользования земельным участком на условиях аренды решать уже собственнику гаража, если, конечно, он ранее не приобрёл в собственность земельный участок для гаражного строительства.

[Сергуня1]

Прочитав. Дуже цікавить ця тема, бо проходять рішення сесії, а в мене немає все-таки однозначності.
Так ось:
В соответствии с частью первой ст.1218 Гражданского кодекса: "До складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті" !!!!!!! Ст. 31 З.У. "Об аренде земли" ...Договір оренди землі припиняється в разі ... смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки....!!!!! Ст. 31 З.У. "Об аренде земли" Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.... Тут всё понятно и красиво. Исходя из этих норм, можно сказать, что подложив к договору аренды земельного участка свидетельство о праве на наследство наследники смогут беспрепятственно обрабатывать земельный участок....
А для мене не зрозуміло.
ст.1218 Гражданского кодекса: "До складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті" !!!!!!!
Але в договорі оренди написано, що смерть орендаря-підстава для припинення договору...А, здається зрозумів - смерть підстава припинення дії документу, а не права. Ьоді випливає, що спадкоємці мають право на поновлення, а не продовження, бо ж договір в момент смерті вже є не дійсним.
А тому додткову угоду укладати не можна. Повинно бути укладено новий договір оренди (не знаю на тих же умовах, чи інших - думаю, що на тих же, бо тоді це чисте надання, якщо міняють істотні умови). Не юрист (яекій раз уже кажу), якщо неправий докажіть Зазделегіть вдячний.

[Bibop]

Але в договорі оренди написано, що смерть орендаря-підстава для припинення договору...А, здається зрозумів - смерть підстава припинення дії документу, а не права. Ьоді випливає, що спадкоємці мають право на поновлення, а не продовження, бо ж договір в момент смерті вже є не дійсним.
А тому додткову угоду укладати не можна. Повинно бути укладено новий договір оренди (не знаю на тих же умовах, чи інших - думаю, що на тих же, бо тоді це чисте надання, якщо міняють істотні умови). Не юрист (яекій раз уже кажу), якщо неправий докажіть Зазделегіть вдячний.

О, Ви тут написали головне - правові наслідки смерті орендаря можуть бути прописані в договорі! Якщо зі смертю договір припиняється, то про яке спадкування права можна вести мову? І договір є не недійсним, а припиненим.

В типовому договорі є п.40, на який посилалися в попередніх повідомленнях (абзац другий говорить).

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить (не переходить) до спадкоємців або інших
--------------------------
(непотрібне закреслити)
осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.

Право спадкоємців на поновлення договору, в разі смерті орендаря і наявності умов його припинення за договором уявляється досить примарним, оскількі із припиненням договору одночасно припиняється право оренди ( ст.6 ЗУ "Про оренду землі").

Взагалі, в світлі всьго вищевикладеного право оренди має бути об'єктом спадкування, тобто бути переліченим в свідоцтві на право на спадщину (перебувати в спадковій масі). Тоді договір (теоретично) підлягає державній перереєстрації за спадкоємцями. Але, нажаль, в реальному житті такого не зустрічав. Або діяти як написав werewolf в повідомленні №28.

З особами, які використовують земельну ділянку разом з орендарем, ще цікавіше, оскільки закон не передбачає порядку встановлення такого факту, який би став підставою для реєстрації нового орендаря.

[Сергуня1]

О, Ви тут написали головне - правові наслідки смерті орендаря можуть бути прописані в договорі! Якщо зі смертю договір припиняється, то про яке спадкування права можна вести мову? І договір є не недійсним, а припиненим.

В типовому договорі є п.40, на який посилалися в попередніх повідомленнях (абзац другий говорить).

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить (не переходить) до спадкоємців або інших
--------------------------
(непотрібне закреслити)
осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.

Право спадкоємців на поновлення договору, в разі смерті орендаря і наявності умов його припинення за договором уявляється досить примарним, оскількі із припиненням договору одночасно припиняється право оренди ( ст.6 ЗУ "Про оренду землі").

Взагалі, в світлі всьго вищевикладеного право оренди має бути об'єктом спадкування, тобто бути переліченим в свідоцтві на право на спадщину (перебувати в спадковій масі). Тоді договір (теоретично) підлягає державній перереєстрації за спадкоємцями. Але, нажаль, в реальному житті такого не зустрічав. Або діяти як написав werewolf в повідомленні №28.

З особами, які використовують земельну ділянку разом з орендарем, ще цікавіше, оскільки закон не передбачає порядку встановлення такого факту, який би став підставою для реєстрації нового орендаря.

Ви написали п. 40, у першому ж договорі, що попався - це пункт 36, так от. Дісно
Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить (не переходить) до спадкоємців або інших
Але ми виходимо з того, що земельна ділянка, яка закріплена за будинком, наприклад 10 соток власність, 5 соток оренда (разом 15), то тоді ми продовжемо, на підставі того, земля вже закріплена і надана для обслуговування цього будинку, тому для спадкоємців ми надамо. А якщо це окремо стояча ділянка, яф думаю вступає в гру ст. 151 ЗКУ. Якщо я неправий - докажіть.

[Bibop]

Ви написали п. 40, у першому ж договорі, що попався - це пункт 36, так от. Дісно
Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить (не переходить) до спадкоємців або інших
Але ми виходимо з того, що земельна ділянка, яка закріплена за будинком, наприклад 10 соток власність, 5 соток оренда (разом 15), то тоді ми продовжемо, на підставі того, земля вже закріплена і надана для обслуговування цього будинку, тому для спадкоємців ми надамо. А якщо це окремо стояча ділянка, яф думаю вступає в гру ст. 151 ЗКУ. Якщо я неправий - докажіть.

На мою особисту думку продовження договору, про яке Ви пишете, може мати місце коли в договорі закреслено - не переходить. І тут будуть і забудована частина з/д, і незабудована. Однак, повторюся, перехід права оренди відбудеться, коли нотаріус в свідоцтві серед інших об'єктів спадкування вкаже право оренди даної з/д. А ось це буде підставою для вчинення якихось дій (не знаю яких) із договором, результатом яких буде державна реєстрація права оренди за спадкоємцем.

Якщо в договорі закреслено "переходить", то звиняйте. Право оренди в даному випадку пов'язується з особою спадкодавця, і тільки з ним. І, звісно, в порядку спадкування не переходить - ні під будинком, ні на забудовану частину. А спадкоємці будинку мають в загальному порядку отримати право оренди на дану земельну ділянку (хоча навіщо воно їм, якщо вони громадяни України, то нехай би приватизували з/д та й все, якщо ж іноземці, доцільно було б купити присадибну ділянку).

Якось підвернулося щодо останнього, адже в даному випадку (ну, продажи ) норми приватизації не застосовуються і громадяни України, і інші особи можуть придбати з/д площею, що перевищує норми!

Є третій випадок, коли в договорі не визначено переходить право чи не переходить. Цікаво, що в типовому договорі відсутня умова про те, що у випадках, не врегульованих цим договором, сторони керуються чинним законодавством (чи може я не знайшов?). Що воно таке? Durak?

[Сергуня1]

На мою особисту думку продовження договору, про яке Ви пишете, може мати місце коли в договорі закреслено - не переходить. І тут будуть і забудована частина з/д, і незабудована. Однак, повторюся, перехід права оренди відбудеться, коли нотаріус в свідоцтві серед інших об'єктів спадкування вкаже право оренди даної з/д. А ось це буде підставою для вчинення якихось дій (не знаю яких) із договором, результатом яких буде державна реєстрація права оренди за спадкоємцем.

Якщо в договорі закреслено "переходить", то звиняйте. Право оренди в даному випадку пов'язується з особою спадкодавця, і тільки з ним. І, звісно, в порядку спадкування не переходить - ні під будинком, ні на забудовану частину. А спадкоємці будинку мають в загальному порядку отримати право оренди на дану земельну ділянку (хоча навіщо воно їм, якщо вони громадяни України, то нехай би приватизували з/д та й все, якщо ж іноземці, доцільно було б купити присадибну ділянку).

Якось підвернулося щодо останнього, адже в даному випадку (ну, продажи ) норми приватизації не застосовуються і громадяни України, і інші особи можуть придбати з/д площею, що перевищує норми!

Є третій випадок, коли в договорі не визначено переходить право чи не переходить. Цікаво, що в типовому договорі відсутня умова про те, що у випадках, не врегульованих цим договором, сторони керуються чинним законодавством (чи може я не знайшов?). Що воно таке? Durak?

По другому питанню. У нас обовязки та права пишуться, але робиться помітка, що відповідно до Закону про оренду землі. А ще написано, щзо за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до цього договору та закону.
Тепер ось що. Юр. освіти не маю в суди ходжу і то як глядач :D . Ніколи ще не бачив, щоб в свідоцтві на спадщину вписували право оренди (може таке є, нічого сказати не можу, думаю є) тоді все просто, аж нецікаво..
А у нас пишуть, що право не переходить. Враховуючи специфіку кожного регіону, у нас все-таки, якщо ця оренда входила (закріплялась) за всім будинковолодінням, то можуть продовжити як спадкоємцям, хоч в оренді написано не переходить .Доприватизації не буде (адреса ділянки оренди і власності - одна!)
Стосовно норм згоден, але не тільки для продажу, а й для надання в оренду.

[ОлексА]

Стикнувся з подібною ситуацією: орендар-фізична особа помер, спадкоємець хоче оформити право оренди на земельну ділянку. Правда, спадкоємець підкріпив своє бажання рішенням суду, в якому прописано "визнати за ... право користування (оренди) в порядку спадкування земельною ділянкою ........".
Питання у виконанні рішення суду та реалізації права спадкування права оренди відповідно до ст. 7 ЗУ "Про оренду землі". Підтримую неодноразово висловлену у цій темі думку - необхідно рішення розпорядника землі та додаткова угода.
При цьому не бачу особливих труднощів щодо заміни сторони шляхом укладення додаткової угоди, така заміна передбачена загальними нормами Цивільного кодексу. Глава 47 ЦК визначає порядок та випадки заміни кредитора та боржника у зобовязанні. Оскільки при укладенні договору оренди виникають зобовязальні відносини, а орендар та орендодавець є одночасно і управомоченою стороною (кредитором) і зобовязаною стороною (боржником), то заміна сторони договору - орендаря здійснюється у тій же формі, що і договір.

[Егор]

Правда, спадкоємець підкріпив своє бажання рішенням суду, в якому прописано "визнати за ... право користування (оренди) в порядку спадкування земельною ділянкою ........".

А мне, все же кажется, что как раз в такой ситуации (раз такое решение суда каким - то образом появилось) уже решение распорядителя земли не нужно. Необходимо каким - либо образом оформлять договор аренды непосредственно на основании решения суда, который уже "распорядился".

Действительно, теоретически, в замене стороны в договоре аренды земли нет ничего предосудительного. У меня сомнения только в части насколько корректно это называть "дополнительным соглашением" (в первом "соглашении" новый арендатор совершенно не участвовал) и в непосредственном содержании такой сделки (ее текст... например, далеко не все нотариусы его реально себе представляют). Из минусов: такой способ приобретения права аренды как бы не предусмотрен земельным законодательством (хотя и не противоречит гражданскому) и можно поставить вопрос о нарушении процедуры (такое утверждение уже фигурировало на форуме), во - вторых возможны открытые манипуляции.... например передать в аренду без аукциона участок обществу инвалидов, а потом заменить такую сторону на обычную фирму... (по идее должно сработать, кстати) ..... ну об этом уже писалось на форуме (может и я писал чето похожее уже ...)

Кстати, если у кого есть текст подобных "допсоглашений", или практика их утверждения на сессиях, покажите, плизз

[luper]

якщо громадянка Росіі купила об"єкт нерухомого майна-підсобне господарство на площі 70,0 га, як виділити земельну ділянку, яке цільове призначення?

Отвести* земельный участок в пользование на условиях аренды . Целевое назначение земельного участка согласно УКЦИЗ будет 2.4. - Ведение подсобного сельского хозяйства, если участок за границами населённого пункта или 1.4. - ведениея подсобного сельского хозяйства, если в границах, что мало вероятно при площади 70,00 га )
*Отвести - получить разрешение (Решение, Распоряжение) на изготовление проекта землеустройства по отводу земельного участка в аренду... заключить с землеустроительной организацией имеющей лицензию на проведение землеустроительных и геодезических работ договор на вышеуказанные работы... согласовать проект землеустройства согласно норм ст. 186-1 Земельного кодекса Украины, после получения согласования утвердить проект Решением, Распоряжением... заключить договор аренды... провести его государственную регистрацию... пользоваться... платить арендную плату.

[Volodar]

Отвести* земельный участок в пользование на условиях аренды . Целевое назначение земельного участка согласно УКЦИЗ будет 2.4. - Ведение подсобного сельского хозяйства, если участок за границами населённого пункта или 1.4. - ведениея подсобного сельского хозяйства, если в границах, что мало вероятно при площади 70,00 га )

Для ведення підсобного сільськогогосподарства - ст. 22 ЗКУ (там для не с/г юридичних осіб).
Тут потрібно уточнити, що то за обєкт нерухомого майна - підсобне господарство.

[Ирина2006]

Можливо комусь стане у пригоді лист Держкомзему від 21.12.2009 №23382/17/7-09 щодо порядку дій для реалізації правонаступництва шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі pa-pa

[SBB]

Лист Мінюсту від 12.03.12 № 113-0-2-12/13.1 щодо виконання орендарем обов+язків зі сплати орендної плати у випадку смерті орендодавця

депозит_нотаріуса_орендна_плата_відповідь1.JPG

депозит_нотаріуса_орендна_плата_відповідь2.JPG

[PRVZR]

Чи видається нотаріусами свідоцтво про право на спадщину на право оренди по договору оренди землі?

[Solpadeine]

Чи видається нотаріусами свідоцтво про право на спадщину на право оренди по договору оренди землі?

5+5=? а це як? ви хочете успадкувати право оренди?

[Alexxp]

Solpadeine
Див. ст.7 ЗУ Про Оренду землі,
крім того ознайомтесь з ст. 148-1, а також ст.124, 126 ЗКУ з урахуванням змін відповідно до ЗУ 5059
zakon4.rada.gov.ua/laws/show/5059-17
Якщо можна відчужити право оренди, то чому Ви шановний вважаєте що дане право не може бути успадкованим.

[Solpadeine]

Якщо можна відчужити право оренди, то чому Ви шановний вважаєте що дане право не може бути успадкованим.

ви не плутайте відчуження права на підставі договору (по ст. 124) та свідоцтво... зовсім різні підстави для видачі документів... тим більше на практиці в договори частіше забивають умову, що він припиняє чинність в разі смерті орендаря не зустрічав жодного свідоцтва, заповіта, або рішення суду з визнанням права на право оренди земельної ділянки